证券时报记者 卓泳
内地消费品牌赴港开店展业的势头仍在持续。有数据显示，在港开店及正在装修的内地消费品牌中，仅餐饮企业就超过30家。而近一年呈现的新趋势是，除餐饮品牌之外，包括电商巨头、大型超市等更多消费业态陆续进军香港市场。
以近期淘宝在香港开设线下家具实体店为契机，证券时报实地走访了包括该店在内的多家内地消费品牌新门店，探访其对深度调整中的香港零售物业市场相关影响。
有业内人士分析，内地新兴消费品牌涌入，给香港零售市场注入活力，同时还一定程度上激活了零售物业租赁市场，提振市场信心。
内地电商巨头先后赴港开店
除了内地网红茶饮、餐饮品牌，电商巨头也开始进军香港市场，开设线下体验店。今年2月底，淘宝在香港尖沙咀中港城开设了“PapaHome淘宝家具实体店”，首阶段运营面积超2.5万平方呎。
证券时报记者日前实地探访发现，作为淘宝在香港开设的首家线下店，PapaHome淘宝家具实体店吸引了大量香港本地消费者。记者进店体验了解到，这里有近万件家具、卫浴洁具、装修建材等，大部分来自淘宝商家，消费者可以扫描商品二维码，在线上实现下单购买。
值得注意的是，结合香港本地房屋空间小的特点，该店展示了不少小巧、精致但功能性强的家具。此外，从室内设计到全屋订制，再到选材选品，到送货上门等，该店还提供一站式服务。除了淘宝，还有消息称，京东自去年起已部署在港开展业务，包括聘请电器零售员工及寻找铺位，计划在香港开设线下自营“京东MALL”，主要销售家用电器产品。
据记者观察，近一年来，进入香港市场的内地品牌业态已经从餐饮业逐步延伸至其他消费业态。比如去年9月，内地平价超市“好特卖 HotMaxx”正式进入香港，且在两个月的时间内开了4家店。
记者走访还发现，类似“好特卖 HotMaxx”以及一些内地市场熟知餐饮品牌，一般较多选址于香港的民生区，比如好特卖超市近期就在上水中心开设了其在香港的第4家分店。而网红餐饮品牌太二酸菜鱼、农耕记等也出现在元朗、屯门的商业中心。一些互联网、科技、高端消费品等品牌的形象店则多集中于市中心，比如内地奢侈品特许经营店UNIBUY就在尖沙咀设立店铺。
据香港美联工商铺统计数据，自2024年11月以来，公司一共为近20家内地品牌企业提供在港的商铺租赁服务。记者从名单上看到，其中包括瑞幸咖啡、特卖场“淘多多”等。尤其是瑞幸咖啡，在短短的两个月内，分别在旺角和中环租下了3个铺位。另据该公司数据，去年来自内地的零售运营商占所有新来者的28%，而2022年还不到5%。
激活香港零售物业租赁市场
香港的旅游业和本地消费力是支撑零售商铺租赁市场的关键因素。香港旅游发展局数据显示，今年前两月内地市场累计约650万人次访港、同比上升4%，非内地市场累计访港人次达191万、同比增长20%，对香港的零售和旅游业产生显著的积极影响。此外，香港吸引更多专业人才赴港发展的举措也进一步推动更多内地居民在港消费，为内地品牌在香港设立业务提供进一步动力。
尽管游客数量增加，但香港本地不少零售商对行业前景仍持谨慎态度，加上部分品牌因市场竞争而出清，本地零售商铺的空置率依然不低。而进军香港的内地新兴品牌则成为振兴香港零售业的活跃参与者，一定程度上激活了工商铺租赁市场，为香港市场注入新的活力。
“部分片区空置已经被吸纳了不少，传统核心区也因游客增多，比情况最严重的时候有所好转了。”美联旺铺营业董事何汉明对记者表示，虽然大部分地区的租金没有明显的上升空间，但已经呈现止跌回稳的趋势，尤其是屯门等民生区的商铺租金，今年首季度已经开始稳定。
何汉明对记者介绍，当前的零售商铺租金已经回到20多年前的水平。香港一家持有多处商铺物业的企业业主负责人也对记者表示：“我们位于佐敦的一个铺位在疫情之前最高租到接近90万港元/月，现在则是30万港元/月租给了名创优品。”
在何汉明看来，以餐饮业为例，香港传统餐饮业如大家乐等大型连锁店扩张已趋于饱和，但内地品牌如太二酸菜鱼、农耕记等会吸引部分消费者尝新，加上如今租金已调整至一个较低水平，正是内地品牌进军香港的好时机，预计会有更多新品牌将进入市场并租赁商铺。
业界期待振兴旅游业激活零售业
一方面是正在加速扩张的内地新兴品牌，另一方面是整体处于低位的香港零售物业市场，内地品牌赴港开店是否具有更大的议价空间？
对此，何汉明表示，尽管香港零售物业市场整体趋冷，但也出现一定的分化。“实际上，香港一些比较出名的大型购物中心，由于能给租户提供成熟的配套，自身的招商能力也比较强，即便在市场租金整体下滑的情况下，他们的租金变化幅度也不大。”他表示，这类商场的空置率很低，即便内地品牌想进驻，也未必有供应，议价空间较小。
仲量联行的数据也显示，今年第一季度香港黄金地段商业街店铺的租金同比上涨15%，尖沙咀涨幅最高。就在去年，多个内地茶饮品牌因支撑不起高昂的租金而撤出，或转移至租金较低的地段。“一些内地品牌缺乏在港运作的经验，因此在选址方面很可能‘落错位’。”何汉明表示。
展望未来的香港零售物业市场，何汉明指出，淘宝、京东、大疆等知名内地品牌在港开店，由于整体数量有限，所以对零售物业的租金不会带来明显的提升作用，但却能很大程度上刺激市场信心。“市场未必会那么快向上走，但至少会继续持平。”
旅游业的复苏对香港零售业起到至关重要的作用，香港在今年2月公布的2025至2026年度财政预算案中，提出多项措施落实“无处不旅游”的理念，比如向旅游发展局拨款逾12.3亿港元，落实《香港旅游业发展蓝图2.0》等。香港零售业界人士普遍期待，香港持续加大力度推广旅游业，引导更多游客来港消费，同时要进一步降低失业率，提振消费，从而刺激当地零售物业市场。
