在近日举行的第一太平戴维斯分享会上，第一太平戴维斯华南区投资及资本市场部高级经理童佩媛围绕深圳高星级酒店市场进行专题分享。她从宏观市场结构、产品特征、经营表现和大宗交易趋势等多个维度，系统解构大湾区战略纵深下深圳高星级酒店的独特价值，为投资者提供极具价值的参考。
根据第一太平戴维斯统计数据，目前深圳酒店市场规模约7500家，其中包括1400多家星级酒店，在四大一线城市供应量中列末席。深圳百万旅游人次所对应的星级酒店的数量是7.9家，低于一线城市8.15家这一平均水平；其中，北京和上海对应的数量分别为9.9家和8.2家。
从星级酒店的分布格局来看，深圳的星级酒店主要分布在宝安、福田、南山这些核心商务区；深圳大力发展休闲旅游的背景下，未来深圳酒店产业在旅游发展潜力上具有向上增长的空间。其中，深圳酒店业高端市场及四星级以上酒店，目前国际品牌占比较高。不过，在4个一线城市中，深圳酒店业的经营毛利居于首位。
公开数据显示，2024年，深圳旅游总收入达到2650亿元，同比2023年增长10%以上。在宏观经济回暖、旅游增量释放及大湾区战略深化赋能的大背景下，深圳高星级酒店市场迅速复苏，2023年平均RevPAR位列全国第三，仅次于三亚、上海，经营韧性突出。其中五星级酒店平均房价已超过2020年之前水平，四星级酒店恢复至2019年的99%，入住率仍存增长空间。
与此同时，深圳高星级酒店的供应密度低于一线城市平均水平，连锁化率31.6%，仅约为上海的一半（62%），品牌扩张与升级空间广阔。而在酒店品牌分布上所呈现出的“国际品牌领跑高端市场，本土品牌竞逐中端市场”格局，也展现了市场差异化竞争的良性发展生态。
受地产行业影响，为缓解资金和运营压力，市场涌现诸多优质标的，资产价格呈现下降出清的趋势，大宗交易较为活跃。基于资金压力，以前业主不愿意放出来的核心资产标的也出现在市场上。2021-2024年，内地高星酒店每房成交均价471万元；而在2024年，广州和三亚两地五星及以上的酒店成交价已跌至350万元/房和376万元/房。一线城市酒店资本化率约4%，资产估值回归理性区间，吸引投资者进场布局。
童佩媛在报告分享中表示，受益于宏观经济和境内外旅游的回暖，深圳旅游市场收益增量可期。在本轮资产价值调整中，深圳高星级酒店市场在兼具短期复苏红利的同时，极具长期抗周期属性。投资者可把握黄金窗口期，以合理估值获取优质资产，通过品牌升级与运营优化布局战略性资产。
撰文：邱永宽
【作者】 邱永宽
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
